Fin du dispositif Pinel : quelles opportunités pour les investisseurs avec le LMNP ?
Depuis plusieurs années, le dispositif Pinel a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie de la mise en location de logements neufs sous certaines conditions. Cependant, ce dispositif a pris fin en 2024, laissant place à d’autres solutions d’investissement locatif, notamment le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Quels sont les changements à prévoir et pourquoi le LMNP constitue-t-il une alternative intéressante ?
Fin du dispositif Pinel : une si mauvaise chose ?
Le dispositif Pinel, mis en place en 2014 pour encourager l’investissement locatif dans le neuf, permettait aux acquéreurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 14 % du prix d’achat du bien, selon la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). Toutefois, ce dispositif était soumis à plusieurs contraintes : plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires et zonage spécifique.
Avec la suppression du dispositif Pinel depuis 2025, les investisseurs peuvent se tourner vers d’autres dispositifs. Le statut de LMNP apparaît alors comme une alternative particulièrement intéressante, offrant davantage de flexibilité et des avantages fiscaux attractifs.
Le LMNP : une alternative flexible et avantageuse
Le statut de LMNP est un régime fiscal permettant aux propriétaires de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Contrairement au Pinel, ce dispositif ne dépend pas d’un zonage géographique ni de plafonds de loyers.
Parmi les principaux avantages du LMNP :
- Un cadre fiscal attractif : les revenus locatifs sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissements, etc.) et ainsi de réduire voire d’annuler l’imposition sur les loyers.
- Une rentabilité souvent supérieure : le loyer des logements meublés est en général plus élevé que celui des locations nues, améliorant ainsi la rentabilité de l’investissement.
- Une grande flexibilité : l’investisseur n’est pas contraint par des obligations de durée de location aussi strictes que dans le cadre du Pinel.
- Un marché porteur : la demande en logements meublés est forte, notamment dans les zones étudiantes, touristiques ou les grandes agglomérations.
Comment réussir son investissement en LMNP ?
Pour tirer le meilleur parti du LMNP, voici quelques recommandations :
- Bien choisir l’emplacement : privilégier les villes dynamiques, avec une forte demande locative.
- Sélectionner un bien adapté : studio, T2 ou T3, bien situé et offrant des prestations de qualité.
- Respecter les critères de location meublée : le logement doit être équipé de mobilier permettant au locataire d’y vivre immédiatement : fonctionnel, intemporel, solide.
- Optimiser la fiscalité : opter pour le régime réel permet de bénéficier de la déduction des charges et de l’amortissement du bien.
En conclusion
La fin du dispositif Pinel marque un tournant pour les investisseurs dans l’immobilier neuf. Le LMNP apparaît comme une alternative judicieuse, offrant à la fois une plus grande liberté et une rentabilité potentiellement plus élevée. Avec une bonne stratégie et un choix éclairé du bien et de son emplacement, ce statut peut s’avérer particulièrement intéressant pour celles et ceux souhaitant se constituer un patrimoine tout en optimisant leur fiscalité.